Vous souhaitez passer au mode d’habitation coopératif ?

Avant d’aller plus loin dans vos démarches pour trouver un logement et devenir membre d’une coopérative d’habitation, il importe de bien comprendre le fonctionnement d’une coopérative d’habitation et les implications de la vie en coop. Pour ce faire, nous vous invitons à lire le présent texte.

Qu’est-ce qu’une coopérative d’habitation ?

Une coopérative d’habitation est une entreprise collective visant à offrir à ses membres les meilleures conditions possibles de logement au moindre coût. Il s’agit d’une entreprise privée, à propriété collective, dont les membres-résidents, par leur implication, en administrent et en gèrent les affaires et les immeubles.

À propos des coopératives

Comment fonctionne une coopérative d’habitation ?

Au sens de la Loi, la coopérative d’habitation est une personne morale qui regroupe des personnes qui ont des besoins économiques et sociaux communs et qui, en vue de les satisfaire, s’associent pour exploiter une entreprise conformément aux règles d’action coopérative. L’activité économique qu’exerce la coopérative se veut ainsi orientée vers la satisfaction des besoins communs de ses membres plutôt que vers la recherche d’un profit.

Comme pour plusieurs autres secteurs d’activité, les coopératives d’habitation sont d’abord régies par la Loi sur les coopératives du Québec, qui détermine entre autres, les règles juridiques relatives à la constitution, au financement et au fonctionnement associatif des coopératives.

En tant que propriétaires d’immeubles à logements et, pour la plupart, en tant que gestionnaires de fonds publics, les coopératives d’habitation doivent également respecter d’autres lois, comme le Code civil du Québec et la Loi sur la Régie du logement, ainsi que les règlements et politiques de la coopérative et les accords avec les organismes subventionnaires.

Au sein d’une coopérative, l’exercice du pouvoir est réparti entre deux instances : l’assemblée générale des membres et le conseil d’administration. Des comités, formés de membres de la coopérative, soutient le conseil d’administration dans l’exercice de ses fonctions.

L’assemblée générale

Un des piliers de la coopérative est l’assemblée générale qui est constituée de l’ensemble de ses membres. Contrairement à une entreprise à but lucratif, chaque membre d’une coopérative dispose d’un droit de vote égal. Les membres se réunissent une fois par année afin de tenir leur assemblée générale annuelle. Ils peuvent également tenir des assemblées extraordinaires afin de débattre et de décider de toute question menant au bon fontionnement de la coopérative. Le conseil d’administration, pour sa part, se voit confier par la Loi et par l’assemblée des membres, les pouvoirs nécessaires afin d’assurer une bonne gestion.

Le conseil d’administration

Le conseil d’administration occupe une place centrale dans le fonctionnement et la bonne marche des affaires de la coopérative. Par exemple, c’est en général le conseil d’administration qui nomme les dirigeants, approuve les contrats avec les fournisseurs, désigne les personnes autorisées à signer au nom de la coopérative, prend les décisions relatives aux finances et voit au respect des règlements et politiques de la coopérative. C’est également le conseil qui admet les nouveaux membres, les suspend ou les exclut.

On pourrait définir le conseil d’administration d’une coopérative comme un groupe d’administrateurs élues par les membres, qui ont collectivement le mandat de gérer les affaires internes de la coopérative et ses activités. Il convient de souligner que le conseil est, par définition, un organe collectif et qu’en conséquence, c’est à la collectivité des administrateurs, et non à ses membres individuellement que la loi confie les pouvoirs d’administrer la coopérative.

Le conseil d’administration d’une coopérative peut se composer de 3 à 15 administrateurs. C’est le règlement de régie interne de la coopérative qui en précise le nombre exact. Tout membre d’une coopérative est normalement éligible à un poste d’administrateur.

Les comités

Pour accomplir les différentes tâches inhérentes au bon fonctionnement de la coopérative, le conseil d’administration forme des comités, auxquels participent les membres selon leurs intérêts et leurs compétences. Cette pratique permet de répartir le travail entre l’ensemble des membres. La participation aux comités fortifie en outre l’esprit communautaire des membres.

Les comités les plus courants sont ceux des finances, de l’entretien et de la sélection des nouveaux membres. Plusieurs coopératives ont aussi des comités de secrétariat, de participation, de bon voisinage, d’environnement, etc.

Les outils

Pour fonctionner efficacement, les coopératives se dotent de plusieurs outils : contrat de membre, règlements, politiques et procédures, plan de gestion, plan d’entretien, etc.

Qu’est-ce que la Loi sur les coopératives ?

La Loi sur les coopératives du Québec (C-67.2) est la loi régissant tous les secteurs coopératifs au Québec, y compris le secteur de l’habitation. Elle énonce les grandes règles qui encadrent les activités d’une coopérative, de sa constitution jusqu’à sa liquidation. On y retrouve, entre autres, les règles qui déterminent les pouvoirs et la capacité des coopératives, la structure de leur capital, les conditions pour en être membre, la composition et le fonctionnement de l’assemblée générale, la composition et le fonctionnement du conseil d’administration, les pouvoirs et les devoirs des administrateurs, etc.

Mentionnons toutefois que les coopératives d’habitation, en tant qu’entreprises, gestionnaires de fonds publics et locateurs de logements, sont également assujetties à d’autres lois et règlements, dont :

  • La Charte des droits et libertés de la personne
  • Le Code civil du Québec
  • La Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé
  • La Loi sur la Régie du logement
  • La convention d’exploitation de la coopérative d’habitation
  • Les règlements et politiques de la coopérative d’habitation

Il est possible de consulter ces différentes lois sur le site des Publications du Québec.

Coût

Les loyers des coopératives sont-ils moins chers que sur le marché privé?

Puisque tous les membres participent à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, il en résulte des frais de fonctionnement moindres pour la coopérative. Celle-ci est donc en mesure d’offrir des loyers moins chers que ceux du marché. L’ampleur de la différence entre les prix des loyers dépend de plusieurs facteurs, dont la qualité de la gestion par les membres et le programme de subvention dont la coopérative a profité lors de son démarrage. 

En outre, la majorité des coopératives offrent des logements subventionnés pour des ménages à faible revenu. C’est la coopérative, et non le membre, qui reçoit la subvention et qui ajuste en conséquence le prix des loyers selon une convention établie avec l’organisme gouvernemental qui octroie la subvention.

Quelle différence y a-t-il entre une coopérative, une habitation à loyer modique (HLM) et un organisme sans but lucratif (OSBL) d’habitation?

La coopérative d’habitation se distingue de l’habitation à loyer modique (HLM), laquelle est la propriété de la Société d’habitation du Québec (SHQ) ou d’un office municipal d’habitation (OMH). Ces logements sont financés par l’entremise de subventions au déficit d’exploitation. Le programme HLM offre à des ménages à faible revenu de payer un loyer correspondant à 25 % de leur revenu.

Certaines coopératives d’habitation réservent un nombre de logements subventionnés pour des ménages à faible revenu. Mais à la différence des résidents d’HLM, les membres de coopératives s’engagent dans la gestion de leur coopérative et l’entretien de leurs immeubles. Et ce n’est là qu’une des nombreuses particularités de la formule coopérative en habitation. Cette participation à la vie démocratique de la coopérative permet aux membres de prendre en charge leurs conditions d’habitation, et constitue une occasion de réaliser une démarche personnelle d’apprentissage et d’intégration à leur milieu de vie.

L’organisme sans but lucratif (OSBL) d’habitation, pour sa part, est une corporation au sens de la partie 3 de la Loi sur les compagnies du Québec (LRQ, chapitre C-38). Tout comme les coopératives, la plupart des OSBL d’habitation offrent un certain nombre de logements subventionnés aux ménages à faible revenu. Ces organismes sont toutefois principalement administrés par des intervenants locaux, mais également par des personnes qui y vivent.

Devenir membre d’une coopérative coûte-t-il quelque chose?

Lorsqu’il devient membre d’une coopérative, la personne souscrit à des parts de qualification appelées « parts sociales » qui généralement ne s’élèvent pas à plus d’une centaine ou à quelques centaines de dollars. 

Lorsque le membre quitte la coopérative, il peut récupérer ses parts sociales, dans la mesure où la coopérative n’est pas en difficulté financière et où le membre n’a pas de dette envers elle. Le nombre de parts à souscrire et les conditions de remboursement sont déterminés par règlement.

contrat de membre

Par ailleurs, dans la plupart des coopératives, en plus du bail de location, le nouvel occupant signe un « contrat de membre » par lequel il s’engage à contribuer à la vie de la coopérative en participant à sa gestion et à son entretien, et en accomplissant ses responsabilités en tant que locataire. En contrepartie, la coopérative lui offre un rabais sur le coût de son loyer appelé « rabais de membre ».

Qu’est-ce que le contrat de membre ?

Le contrat de membre a pour but, d’une part, de préciser les droits et obligations de la coopérative et du membre et, d’autre part, de confirmer l’adhésion du membre aux objectifs poursuivis par la coopérative ainsi qu’aux règles gouvernant son organisation interne. En signant son contrat de membre, le locataire s’engage à :

  • souscrire les parts de qualification requises et les payer selon les modalités prévues par règlement

  • participer activement et assidûment aux diverses activités de la coopérative, notamment aux assemblées générales, aux réunions ainsi qu’aux corvées

  • accomplir les divers mandats et responsabilités qui peuvent lui être attribués par le conseil d’administration, l’assemblée des membres ou un comité, ou accomplir les devoirs qui lui incombent en vertu de toute fonction ou responsabilité qu’il occupe au sein de la coopérative

  • participer à des activités de formation reliées aux différents aspects de la vie coopérative

  • respecter ses obligations en vertu de la loi et des statuts, règlements et politiques de la coopérative

  • assumer ses responsabilités et remplir ses obligations en tant que locataire

En raison de son engagement et de sa participation aux activités de la coopérative, de son adhésion aux valeurs coopératives ainsi qu’aux objectifs économiques de celle-ci, le membre se voit accorder, chaque mois, un rabais de membre sur le prix apparaissant sur le bail et dont le montant est fixé par règlement. 

Si le membre démissionne, est exclu ou suspendu tout en restant locataire de la coopérative, il doit payer le plein montant du loyer inscrit à son bail.

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